La demanda alega que la compañía hizo blanco de prestatarios hispanos mintiendo sobre desarrollos de viviendas
En el EE.UU, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) y el Departamento de Justicia demandaron a Colony Ridge, una empresa desarrolladora y prestamista con sede en Texas, por operar un esquema ilegal de ventas de tierras, y por hacer blanco de decenas de miles de prestatarios hispanos haciendo falsas declaraciones y ofreciéndoles préstamos depredadores.
La demanda, que fue entablada en una corte de distrito federal, alega que Colony Ridge les vendió a prestatarios inocentes de ello, tierras propensas a inundarse y le otorgó préstamos destinados al fracaso que no podían pagar. Cerca de 1 de cada cuatro de los préstamos otorgados por Colony Ridge, terminó en un “foreclosure” o ejecución hipotecaria, luego de lo cual, la compañía recompraba las propiedades y se las vendía a nuevos prestatarios. Tanto la CFPB como el Departamento de Justicia están buscando obtener reparaciones para los consumidores afectados por Colony Ridge, y poner fin de inmediato a su uso de prácticas ilegales.
“La demanda de la CFPB y el Departamento de Justicia en el tribunal federal alega un sinnúmero de cargos contra Colony Ridge de una serie de conductas ilegales y busca detener este plan preparado para fracasar que ha llevado a miles de familias a perder sus sueños de tener vivienda propia”, dijo el director de la CFPB, Rohit Chopra.
“Nuestra investigación descubrió que Colony Ridge está hostigando a prestatarios con mentiras, recargando a las familias con préstamos abusivos para terrenos que la compañía sabe que se han inundado repetidamente con aguas residuales y carecían de infraestructura de servicios básicos”, dijo Chopra.
“La demanda de hoy alega que Colony Ridge uso a consumidores hispanos como blanco de sus préstamos depredadores, mintió a los prestatarios acerca de la infraestructura para agua, cloacas y electricidad disponible en sus lotes, y se aprovechó de las barreras del idioma, efectuando la mayor parte de su mercadeo en español, mientras ofrecía importantes documentos transaccionales solamente en inglés”, dijo el Fiscal General Merrick B. Garland.
“La discriminación crediticia afecta a familias y comunidades por generaciones, no es correcto, y no tiene cabida en nuestro país. Es por ello que, desde hace dos años, he lanzado la Iniciativa para Combatir la Exclusión Financiera en el Departamento de Justicia, y por lo que nos mantenemos determinados a continuar esta labor”, continuó, él dijo.
"Prometía cumplir el sueño americano"
“Colony Ridge prometía cumplir el sueño americano, pero alegamos que en realidad solo le ha creado pesadillas a miles de familias trabajadoras hispanas, que esperaban poder construir sus hogares en la comunidad Terrenos Houston”, dijo Kristen Clarke, Fiscal General Auxiliar de la División de Derechos Civiles del Departamento de Justicia.
“Al usar aplicaciones de redes sociales del siglo 21 para hacer blanco de consumidores y engañarlos, Colony Ridge explotó algo que es tan antiguo como nuestro país, el sueño de un inmigrante a tener su propia vivienda”, dijo Alamdar S. Hamdani, Fiscal de los Estados Unidos para el Distrito Sur de Texas (SDTX, por sus siglas en inglés).
“Como alegamos en la demanda, la práctica explotadora de Colony Ridge comenzaba con publicidad engañosa en plataformas de redes sociales, como Tik Tok, y terminaba con familias económicamente arruinadas, sin casa, cuyos sueños han sido destruidos. El SDTX, junto a la División de Derechos Civiles del Departamento de Justicia y la CFPB, ha entablado esta demanda como una promesa de trabajar incansablemente por las familias hispanas que fueron víctimas de las supuestas prácticas predatorias de otorgamiento de crédito de Colony Ridge, y como advertencia a quienes se sientan vulnerables para que no confíen en prestamistas que prometan financiamiento fácil, y luego roben sus ahorros y sueños”, continuó.
Colony Ridge afiliadas
La demanda nombra como demandados a tres compañías afiliadas a Colony Ridge, así como también a Loan Originator Services, una empresa hipotecaria no bancaria, que tiene licencia del estado de Texas para otorgar préstamos. Colony Ridge ha desarrollado más de 40,000 lotes de tierras, esparcidos en un área no incorporada del condado Liberty en Texas, aproximadamente a 30 millas al noroeste de la cuidad de Houston. Colony Ridge mercadea estas subdivisiones como “Terrenos Houston” y “Terrenos Santa Fe”.
Según la demanda, Colony Ridge hace blanco de prestatarios hispanoparlantes: La compañía publica casi exclusivamente en español, frecuentemente usando Tik Tok u otros mensajes en redes sociales donde muestran, por ejemplo, banderas y música regional de países de Latino América.
En sus piezas publicitarias, Colony Ridge les promete a los consumidores la posibilidad de cumplir su sueño de tener su propia vivienda, usando su propio financiamiento del vendedor; un préstamo fácil de obtener, que no requiere revisión de crédito y sólo exige un pequeño depósito.
La demanda alega que Colony Ridge ha inducido a decenas de miles de consumidores hispanos a tomar sus productos crediticios depredadores. Datos sobre ejecuciones hipotecarias y títulos de propiedad, desde septiembre del 2019 a septiembre del 2022, muestran que Colony Ridge inició ejecuciones hipotecarias en, al menos, 30% de los lotes de tierras financiados por el vendedor, en los primeros tres años después de la compra, mientras la mayoría de los préstamos fallaban incluso antes de tres años. Los datos confirman que Colony Ridge fue responsable de más del 92% de las ejecuciones hipotecarias registradas en el condado Liberty entre los años 2017 y 2022.
Específicamente, la demanda radicada hoy alega que Colony Ridge:
- Engaña a los prestatarios acerca de la infraestructura existente en los lotes que vende: Colony Ridge ha hecho creer falsamente que los lotes en las subdivisiones Terrenos de Houston, son vendidos con infraestructura ya instalada para servicios de agua, cloacas y electricidad. La demanda cita numerosos anuncios publicitarios, incluyendo videos en Tik Tok, en los cuales la compañía hace declaraciones como: “Terrenos Houston tiene todos los servicios de ciudad por cada terreno”. Solamente después que los solicitantes han pagado depósitos no reembolsables que Colony Ridge les informa que la propiedad podría no contar con dicha infraestructura, y hace esa declaración solamente en inglés.
- Vende lotes de tierra que se inundan por la lluvia o con aguas de cloaca: La demanda alega que los empleados de Colony Ridge no informan a los prestamistas de los riesgos de inundación de lotes que ya se han inundado repetidamente en el pasado, o falsamente aseguran que nunca se han inundado. De hecho, en algunas partes de la subdivisión Terrenos Houston, la lluvia provoca inundaciones severas, lo que causa que las aguas de cloaca corran a través o alrededor de las propiedades de los prestatarios, y dañen sus pertenencias.
- Hicieron blanco a consumidores hispanos con préstamos abusivos: A través del mercadeo directo al consumidor en sitios web, la participación en las redes sociales y el telemercadeo, Colony Ridge hizo blanco a consumidores hispanos. Luego Colony Ridge explota las barreras del idioma durante su proceso de ventas y utiliza tácticas de ventas de alta presión para presionar a los prestatarios para que obtengan su producto crediticio rápidamente. Los préstamos tienen tasas de interés exorbitantes. Entre 2017 y 2021, las tasas de interés de los préstamos de Colony Ridge oscilaron entre el 10,9% y el 12,9%, mientras que un préstamo estándar de tasa fija a 20 años promedió entre el 2,35% y el 4,05% durante el mismo período de tiempo. Y al otorgar el préstamo, Colony Ridge y Loan Originator Services no recopilaron la información necesaria para determinar si los solicitantes pueden pagar el préstamo.
- Exprime a los prestatarios en un ciclo que lleva a la ejecución hipotecaria: Al atrasarse las familias con sus pagos y caer en una ejecución hipotecaria, Colony Ridge puede “flip” o “voltear” las propiedades comprándolas nuevamente y revendiéndolas, muchas veces a precios más altos. Datos sobre ejecuciones hipotecarias y títulos de propiedad muestran que Colony Ridge volteó al menos, el 40 por ciento de las propiedades que vendió entre septiembre del 2019 y septiembre del 2022.
- Explota las barreras del idioma que tienen los prestatarios: Mientras que Colony Ridge efectúa la mayor parte de su publicidad en español, cuando se trata de transacciones, ofrece importantes documentos solamente en inglés. Fallar en ofrecerles a los prestatarios traducciones exactas de contratos, pagarés y otros documentos, en el lenguaje en el cual habían efectuado la venta y explotar la capacidad limitada de hablar inglés de los prestatarios, viola leyes federales.
La página web de la CFPB ofrece recursos sobre la discriminación en el crédito (en inglés) e hipotecas. Los consumidores pueden enviar quejas en la página de la CFPB, o llamando al (855) 411-CFPB (2372).
